W poprzednich artykułach omówiliśmy już tematykę przygotowywania projektu oraz pierwszych etapów prac – stanu zero i stanu surowego otwartego. W dzisiejszym tekście skupimy się na kolejnej fazie budowy – doprowadzenia budynku do tak zwanego „stanu surowego zamkniętego”.
Stan surowy zamknięty, czyli?
Stan surowy zamknięty to faza budowy, w której wykonana jest główna część prac konstrukcyjnych, a budynek został w pełni zabezpieczony od strony zewnętrznej. Taki obiekt powinien mieć już wzniesione ściany, ukończone stropy oraz położony dach. Zamontowane są w nim też okna, drzwi, brama garażowa oraz standardowe instalacje.
Moment osiągnięcia stanu surowego zamkniętego jest też kluczowy ze względu na możliwość rozpoczęcia dalszych prac wykończeniowych wewnątrz budynku oraz zwiększoną ochronę przed wejściem niepożądanych osób do środka.
Co obejmuje stan surowy zamknięty?
Przyjmuje się, że budynek w stanie surowym otwartym posiada fundamenty, ściany (zarówno nośne, jak i działowe), strop, wykończony dach, kanały wentylacyjne oraz ewentualnie schody. Dom w stanie surowym zamkniętym, dodatkowo, posiada zamontowane okna, drzwi zewnętrzne oraz, jeśli w bryle budynku zaplanowano garaż, także bramę garażową. Jeśli inwestor planuje montaż rolet zewnętrznych, to niektóre ich typy również montowane są właśnie na tym etapie. Zazwyczaj przyjmuje się, że w ramach prac wykonywanych w tej fazie budowy podłoga powinna być zaizolowana i przygotowana do późniejszego ułożenia posadzki. Budynek doprowadzony do stanu surowego zamkniętego powinien być dobrze zabezpieczony przed działaniem czynników atmosferycznych. Dlatego warto doprowadzić budowę do tego etapu przed sezonem zimowym – budynek w stanie surowym otwartym trzeba bowiem przed zimą dodatkowo zabezpieczyć, osłaniając otwory okienne i drzwiowe foliami lub drewnem. Najczęściej też to w tej fazie budowy wznoszony jest taras (wiele zależy jednak od projektu) oraz kładzione są rynny.
Stan surowy zamknięty problemy z definicją
Warto podkreślić, że chociaż określenie stan surowy zamknięty jest często używane potocznie to w prawie budowlanym nie ma jego oficjalnej definicji. W związku z tym, jeśli inwestor podpisuje umowę z firmą zewnętrzną (zarówno na kupno powstającego mieszkania, jak i budowę domu), powinien zadbać o to, aby w umowie został szczegółowo wyszczególniony zakres wszystkich prac, jakie mają zostać wykonane. Inaczej może się okazać, że klient miał inne ich wyobrażenie niż wykonawca. Wątpliwości mogą pojawić się na przykład przy ustalaniu tego, w jakim stanie na końcu działań ma znajdować się dach – musi on, oczywiście, posiadać odpowiednie przykrycie, ale sporne mogą być już kwestie dotyczące jego ocieplenia czy wykonania podbitki.
Czym się różni stan surowy zamknięty od stanu deweloperskiego?
Problematyczny bywa też fakt, że „stan surowy zamknięty” bywa przez niektórych utożsamiany ze „stanem deweloperskim” (który najczęściej jest jednak rozumiany jako przygotowanie lokalu do wejścia – a więc obejmuje także położenie tynków czy instalacji).
Przygotowanie do wykończenia domu
Po ukończeniu etapu stanu surowego zamkniętego właściwa budowa domu jest już w zasadzie zakończona. Konieczne do wykonania pozostają jednak nadal prace wykończeniowe. Aby doprowadzić dom do stanu pozwalającego na zamieszkanie w nim, nie wystarczy jedynie malowanie i zakup mebli. Zazwyczaj przyjmuje się, że dom w stanie surowym zamkniętym nie posiada jeszcze części instalacji – np. elektrycznych. Ten stan nie obejmuje także położenia tynków, wykończenia podłóg i tym podobnych prac. To wszystko wchodzi już w zakres tzw. „stanu deweloperskiego”.
Ile kosztuje doprowadzenie domu do stanu surowego zamkniętego?
Nie da się jednoznacznie określić, jakie koszty trzeba ponieść, aby doprowadzić dom do stanu surowego zamkniętego. Zwykle suma ta wynosi około 40 – 60% całościowego budżetu, potrzebnego na całkowite wykończenie domu. Bardzo wiele zależy jednak od czynników indywidualnych – chociażby jakości wykorzystywanych materiałów czy sposobu prowadzenia prac. Na etapie stanu surowego zamkniętego, podstawowa różnica w kosztach jest związana z tym, jakiego wyboru dokonamy w zakresie zakupu stolarki tj. okien, drzwi i bramy garażowej.
Wybór okien i drzwi w stanie surowym zamkniętym
Im wyższej jakości są produkty, tym zwykle są droższe. Nadmierna oszczędność w tym zakresie może jednak negatywnie odbić się na poziomie domowego komfortu, wysokości rachunków za ogrzewanie lub sprawić, że dom będzie prezentował się mniej estetycznie. Wybierając okna i drzwi należy kierować się przede wszystkim ich parametrami termoizolacyjnymi (im niższy współczynnik przenikania ciepła mają, tym lepiej) oraz postarać się, by były dopasowane do planowanego wyglądu elewacji i wystroju wnętrz. W związku z tym dobrze albo najpierw wybrać kolory fasady domu oraz wykończeń, a dopiero potem zamówić okna lub drzwi, albo zdecydować się na stolarkę okienną i drzwiową w uniwersalnych barwach, pasujących do niemal każdej aranżacji (najczęściej oznacza to biel, szarość lub jasny brąz).
O czym pamiętać na etapie stanu surowego zamkniętego?
Błędy podczas budowy domu – zwłaszcza na etapie stanu surowego otwartego i zamkniętego – są bardzo trudne do naprawienia, kiedy budynek jest już wykończony. Oszczędzanie na materiałach, wybieranie produktów niższej jakości, zaniedbania ekipy budowlanej albo drobne pomyłki podczas prac mogą później oznaczać różnego rodzaju problemy dla domowników – na przykład kłopoty z termoizolacją czy izolacją akustyczną budynku.
Na etapie stanu surowego zamkniętego najważniejsze jest dopilnowanie prawidłowego zamontowania okien. Jakiekolwiek zaniedbania w tym zakresie mogą doprowadzić do nieszczelności, wypaczeń albo przecieków. Więcej na ten temat można przeczytać tutaj.
Stan surowy zamknięty i co dalej?
Budowa domu wymaga ogromnego nakładu sił, czasu oraz, może przede wszystkim, pieniędzy. Stan surowy zamknięty to właściwie półmetek całego procesu – prace wykończeniowe bowiem potrafią pochłonąć podobne zasoby czasowe i finansowe jak samo wzniesienie budynku.
