Que signifie « état de mise à disposition par développeur » ?
Définir le terme « état de mise à disposition par développeur » est problématique, parce que bien que ce terme ait été utilisé par tous ceux qui ont cherché un appartement ou une maison ou qui ont signé un contrat avec une entreprise de construction, il n'existe pas de définition unique et généralement acceptée de celui-ci. Le terme « état de mise à disposition par développeur » n'apparaît pas du tout dans le droit de la construction. Par conséquent, il est très important de préciser dans le contrat quels travaux doivent être exécutés en vertu du contrat, que ce soit lors de l'achat d'un bien immobilier dans l'état de mise à disposition par développeur ou lors de la signature d'un contrat avec une entreprise de construction pour amener la maison à cette étape de la construction. Dans le cas contraire, il pourrait s'avérer que l'ampleur des travaux réalisés par l'entreprise ne sera pas à la hauteur des attentes. Il convient également de le noter, en particulier parce que certaines personnes décrivent comme un bien en développement un bien qui se trouve en fait à l'état brut fermé. (Vous pouvez en savoir plus sur le gros oeuvre fermé dans notre texte « Construction pas à pas de la maison : le gros oeuvre fermé »). L'état de mise à disposition par développeur est parfois confondu par les investisseurs avec une finition clé en main, c'est-à-dire un appartement ou une maison prête à vivre.
Le plus souvent, on suppose par contrat que l'état du promoteur est une étape intermédiaire de la construction entre le gros oeuvre fermée et la finition finale de la maison.
Quel devrait être l'état de mise à disposition par développeur ?
L'état de mise à disposition par développeur inclut, bien sûr, tous les travaux qui doivent être effectués lors des étapes précédentes de la construction (état zéro, gros oeuvre brut, gros oeuvre fermé). A ce stade, la propriété doit donc avoir des fondations, des murs, un toit, des portes extérieures et des fenêtres - et si le garage fait partie du bâtiment, également une porte de garage.
Dans le cadre des travaux visant à mettre le bâtiment en état de mise à disposition par développeur, tous les raccordements et installations intérieures (eau, électricité, etc.) et l'isolation (murs et toitures) doivent être réalisés. Dans le cas des maisons, l'étendue des travaux comprend aussi souvent l'équipement des chaufferies. De plus, les murs et les plafonds sont plâtrés et préparés pour la peinture à ce stade de la construction (cependant, l'état de développement ne comprend généralement pas la peinture des murs eux-mêmes), et les planchers sont préparés pour la pose des planchers. Dans le cas d’immeubles d'habitation, la façade doit être terminée. Dans le cas des maisons, les façades à l'état de mise à disposition par développeur sont généralement entièrement finies ou préparées en vue de leur peinture ultérieure par les propriétaires. Les travaux d'aménagement devraient également inclure la zone autour de la propriété, à savoir son nettoyage (p. ex. enlever les tas de sable et ainsi de suite) et éventuellement son nivellement.
Certaines entreprises proposent des biens immobiliers dans le cadre de ce que l'on appelle le « standard de mise à disposition par développeur plus élevé ». L'étendue du travail effectué pour atteindre une telle norme est individuelle pour chaque entreprise. Il peut s'agir par exemple de poser une surface lisse et de peindre les murs en blanc ou de poser des sols, mais aussi de poser simplement des portes, des fenêtres et des volets roulants anti-effraction. Nous ne pouvons donc pas parler d'une seule définition, la définition la plus couramment utilisée d'un standard de mise à disposition par développeur plus élevé. Si l'entreprise propose une telle offre, il est toujours utile de savoir exactement ce qu'elle entend par ce terme. Encore une fois, il vaut la peine de prendre soin de définir ce concept dans le contrat afin d'éviter des surprises désagréables. L'état de mise en disposition par le développeur ne comprend généralement pas l'installation sanitaire, l'installation des portes intérieures, les appuis de fenêtre, les prises de courant, etc. En raison de l'ambiguïté de la définition de l'état de mise en disposition par le développeur, cela dépend toujours d'accords individuels avec la société.
Quels sont les coûts pour mettre la maison dans l’état de mise à disposition par développeur ?
Il semblerait que l'ampleur des travaux réalisés à ce stade soit faible par rapport aux phases antérieures de la construction du bâtiment et que les coûts ne devraient donc pas être élevés. Il s'agit d'une erreur relativement fréquente de la part des investisseurs, qui entraîne une sous-estimation du budget et un épuisement trop précoce des fonds pour la construction. Le coût des travaux se déroulant entre l'état brut fermé et l'état de développement peut atteindre 50 à 80 % des coûts engagés précédemment (pour mettre la construction à l'état de mise en disposition par le développeur). Si, par exemple, l'investisseur a payé cent cinquante mille zlotys pour la construction d'une maison de plain-pied et sa fermeture, les travaux de mise en disposition par le développeur peuvent atteindre les deux tiers de cette somme, soit environ cent mille zlotys. Il ne faut pas oublier non plus qu'il reste encore beaucoup à faire pour que le bien puisse être habité dans l'état de mise en disposition par le développeur. Il est donc nécessaire de réserver des fonds non seulement pour le mobilier, mais aussi pour l'installation sanitaire, la peinture murale, les revêtements de sol et la finition intérieure.
Au stade de l'état de mise en disposition par le développeur, la construction d'une maison ou d'un appartement est déjà correctement achevée. Les étapes suivantes sont principalement la finition intérieure des murs, des planchers, l’installation de l'équipement nécessaire et du mobilier des pièces.
