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Hausbau Schritt für Schritt: Einbaufertiger Zustand

„Einbaufertiger Zustand” ist ein Begriff, für den es keine klare Definition gibt und der daher für viele Investoren recht verwirrend ist. Wie kann dieser Begriff definiert werden? Welcher Umfang an Arbeiten sollte durchgeführt werden, um das Haus auf Bauträger Standard zu bringen? Worauf sollte man bei der Planung dieser Bauphase oder beim Kauf einer Immobilie im einbaufertigen Zustand besonders achten? Diese Fragen werden wir im folgenden Artikel zu beantworten versuchen.

Was bedeutet ein Haus im einbaufertigen Zustand?

Die Definition des Begriffs  „Haus im einbaufertigen Zustand" ist schwierig - denn obwohl jeder, der eine Wohnung oder ein Haus gesucht oder einen Vertrag mit einer Baufirma abgeschlossen hat, dem Begriff wahrscheinlich schon einmal begegnet ist, gibt es keine einheitliche, allgemein anerkannte Definition dafür. Im Baurecht taucht der Begriff überhaupt nicht auf. Wenn Sie also eine Immobilie in einem Entwicklungszustand kaufen oder einen Vertrag mit einer Baufirma unterzeichnen, um das Haus in diesen Zustand zu bringen, ist es sehr wichtig, im Vertrag genau festzulegen, welche Arbeiten im Rahmen des Vertrags durchgeführt werden sollen. Andernfalls kann sich herausstellen, dass der Umfang der von der Firma ausgeführten Arbeiten nicht den Erwartungen entspricht. Besondere Aufmerksamkeit sollte auch der Tatsache gewidmet werden, dass manche eine Immobilie als einbaufertiger Zustand bezeichnen, die sich in Wirklichkeit im Stadium des rohen geschlossenen Zustands befindet. (Mehr über den geschlossenen Rohbau erfahren Sie in unserem Text "Ein Haus Schritt für Schritt bauen: geschlossener Rohbau"). Der einbaufertige Zustand wird von Investoren auch manchmal mit der schlüsselfertigen Fertigstellung verwechselt - also einer Wohnung oder einem Haus, das fertig zum Bewohnen ist.

Meistens geht man konventionell davon aus, dass die Ausbaustufe ein Zwischenstadium zwischen dem rohen geschlossenen Zustand und der endgültigen Fertigstellung des Hauses ist.

Was sollte ein Haus im einbaufertigen Zustand beinhalten?

Der einbaufertige Zustand umfasst natürlich alle Arbeiten, die in den früheren Bauphasen (Nullzustand, Rohbau offen, Rohbau geschlossen) hätten durchgeführt werden müssen. Die Immobilie sollte also in diesem Stadium über Fundamente, Wände, Dach, Außentüren und Fenster verfügen - und wenn die Garage Teil des Gebäudes ist, auch über ein Garagentor.

Im Rahmen der Arbeiten, die das Gebäude in den einbaufertigen Zustand versetzen, sollten alle Anschlüsse und internen Installationen (Wasser, Strom usw.) sowie die Isolierung (sowohl der Wände als auch der Dächer) abgeschlossen sein. Bei Häusern umfasst der Arbeitsumfang oft auch die Einrichtung des Heizungsraums. Außerdem werden in dieser Bauphase die Wände und Decken verputzt und für den Anstrich vorbereitet (der Rohbau eines Hauses umfasst jedoch in der Regel NICHT den Anstrich der Wände selbst), und die Böden werden so vorbereitet, dass sie für die Verlegung von Fußböden bereit sind.

Bei Wohnblocks sollte die Fassade fertiggestellt werden. Was Häuser betrifft, so sind ihre Fassaden im Rahmen der Erschließung in der Regel entweder vollständig fertiggestellt oder für einen späteren Anstrich durch die Eigentümer vorbereitet. Die Arbeiten im Rahmen der Überführung des Grundstücks in einen einbaufertigen Zustand sollten auch die Umgebung des Grundstücks einschließen, d.h. das Aufräumen (z.B. Entfernen von Sandhaufen usw.) und eventuell das Einebnen.

Einige Unternehmen bieten die Immobilie im so genannten "einbaufertigen Zustand" an, der in der Regel keinen "erweiterten einbaufertigen Zustand" beinhaltet. Der Umfang der Arbeiten, die durchgeführt werden, um eine Immobilie auf diesen Standard zu bringen, ist bei jedem Unternehmen individuell. Es kann z.B. bedeuten, dass die Wände geglättet und weiß gestrichen oder Böden verlegt werden, aber auch, dass einfach Türen, Fenster und einbruchsichere Rollläden eingebaut werden. Daher ist es nicht möglich, von einer einzigen, am häufigsten verwendeten Definition des gehobenen einbaufertigen Zustand zu sprechen. Wenn ein Unternehmen ein solches Angebot unterbreitet, lohnt es sich immer, genau herauszufinden, was es mit diesem Begriff meint. Auch hier sollten Sie sicherstellen, dass dieser Begriff im Vertrag definiert ist, um spätere unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Der einbaufertige Zustand umfasst in der Regel keine Dinge wie den Einbau von Sanitäranlagen, Innentüren, Fensterbänken, Steckdosen und dergleichen. Da die Definition des ausbaufertigen Zustands jedoch nicht eindeutig ist, hängt sie immer von den individuellen Vereinbarungen mit dem Unternehmen ab.

Wie hoch sind die Kosten, um ein Haus auf einen einbaufertigen Zustand zu bringen?

Man könnte meinen, dass der Umfang der in dieser Phase durchgeführten Arbeiten im Vergleich zu den früheren Bauphasen gering ist und daher auch die Kosten nicht groß sein sollten. Dies ist ein Fehler, der relativ häufig von Investoren begangen wird und dazu führt, dass das Budget unterschätzt wird und die Baumittel zu früh aufgebraucht werden. Die Kosten für die Arbeiten, die zwischen dem Stadium des geschlossenen Rohzustandes und dem einbaufertigen Zustand stattfinden, können bis zu 50-80% der zuvor angefallenen Kosten (für die Überführung des Baus in den geschlossenen Zustand) ausmachen. Wenn der Investor beispielsweise einhundertfünfzigtausend Zloty für den Bau eines einstöckigen Hauses und dessen Schließung bezahlt hat, können die Arbeiten, die erforderlich sind, um das Gebäude in den

Zustand des Bauträgers zu bringen, sogar zwei Drittel dieser Summe ausmachen, d.h. etwa einhunderttausend Zloty.

Sie sollten auch bedenken, dass in einer Immobilie im Entwicklungsstadium noch eine Menge Arbeit zu erledigen ist, um sie bewohnbar zu machen. Daher müssen Sie nicht nur für Möbel, sondern auch für die Installation von Sanitäranlagen, das Streichen von Wänden, das Verlegen von Fußböden und den Innenausbau Mittel bereitstellen.
In der Entwicklungsphase ist der Bau eines Hauses oder einer Wohnung bereits fast abgeschlossen. Die nächsten Schritte sind hauptsächlich der Innenausbau - Wände, Fußböden, Installation der notwendigen Geräte und Einrichtung der Zimmer.

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